作者： 全下，来源：零度交易员

导语：物业股的核心竞争力是“拼爹”。

从去年到今年，房企分拆物业板块上市成为一种潮流，大到龙头房企碧桂园服务(HK:06098)，小到和泓服务(HK:06093)。

这些物业股上市后的表现非常好，龙头企业涨幅普遍过超过100%。

港股一向对估值非常吝啬，内房股PB（市净率）在1出头或小于1，市盈率一般不超过10，但是对这些物业股，动辄3-50倍PE（市盈率），相当受追捧。

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物业服务看上去是个劳动密集型的行业，似乎乏善可陈，为什么市场如此追捧？

主要还是看中了背后的爹，能给他们带来多少确定性的增长——大型房企新盘推出的时候，其物业管理服务也就顺理成章的得到增长。

以碧桂园服务为例，19年上半年收入增长高达65%，收费面积21681万平方米，其中自家物业占比79.5%。

而奉行高周转策略的碧桂园已经是国内一流房企，19年上半年归属本公司权益的销售面积就达到了3129万平方米。

存量挖掘+确定性的增量，只要碧桂园集团想要，碧桂园服务的高增长是高度确定性的。这也是市场给到它50倍PE依然涨个不停的原因。

那碧桂园愿不愿意做高碧桂园服务的业绩呢？ 同样1亿利润，放地产销售那边5倍PE，值5亿市值，放物业服务这边50倍PE，值50亿市值，你愿意选哪种？

也就难怪各大中小房企趋之若鹜的要拆分物业板块上市。

反观末流房企，不像行业龙头这样有源源不断的的增量，估值和股价表现上就没有这个待遇了。比如和泓服务，近1年跌20%。

彩生活(HK:01778)专注物业很多年了，销售收入也不低，但是估值也很低。

彩生活是花样年(HK:01777)旗下的。花样年很多年前就不看好地产销售，转型搞商业地产和物业服务，然后错过一个时代。

所以不要觉得个人少买一套房错过重大机遇，在历次的房地产周期和地产调控政策中，不少房企也因为谨慎和错过一个时代，从二流沦为四流。

花样年的地产销售已经可以忽略不计，所以它没有高质量的增长。

说到增长，物业公司无非就是三个办法:

1. 新楼盘销售后需要新的物业服务;

2. 从别人手里抢存量业务（要业主委员会投票换物业）；

3. 通过并购小物业公司。

a就是最美好的碧桂园模式了，纯增量。而且新楼盘售价高相对应的物业收费也高；

b几乎是个不可能的模式。一般凑凑合合的情况下，要业主委 员投票换物业是件很难的事儿，现在很多老盘电梯年久失修了都换不下来；

c其实是现在很多物业公司在采取的方式，刚提到的彩生活就做了很多并购。刚刚上市的蓝光嘉宝服务(HK:02606)为了维持高增长，也做了不少。

当然蓝光还是销售和储备不错的，不是纯靠并购。

但是c是一种低质量的增长，收购的很多项目都是老旧小区，收费低，维护开支不低，而且很难有提价空间.

虽然放管服放开了价格限制，但是很多保障房等是限价的，同时很多地区的指导价都还在。 此外收购还要支付收购的对价。

这3点一综合起来，就更能解释市场为什么给碧桂园服务这么高的定价：只有销售确定，项目储备充分的龙头房企的增长才是确定性的优质成长。

此外，除了一般的管理费收入，有人认为作为一个贴近客户的入口，物业公司现在可以提供很多增值服务，或者对流量收费等。

比如快递柜收费，广告收费，各家公司基本也开放了自己的APP，像绿城这种还尝试在小区引入高端幼儿园。虽然亏的一塌糊涂，不过毕竟都是一种尝试。

当然估值永远是安全边际，价格已经反映很多的东西，可能意味着现在买入也赚不到太多钱，钱都让前面的人赚掉了。 选股的时候可以权衡下，有销售、有储备，然后又没有那么贵的，可以考虑。（ 作者： 全下）