作者为阿尔法工场特邀研究员

（本报告中的信息均来源于公开资料，不构成任何投资建议）

在当今的中国房地产行业，快周转的开发模式已经成为中国房地产公司攻城拔寨的万灵药。

在大干快上、快开盘、快销售和回笼资金的金科玉律下，碧桂园(HK:02007)像一匹脱缰的野马，从一家上市时只在三四线非主流房地产市场、年销售额不过百亿的地方小型开发商，在2013年跨入千亿年销行列后，异军突起成为行业的销售冠军，2018年的年权益合同销售金额超过了5000亿。

造就这一中国特色野蛮生长模式的，是碧桂园的合伙人模式：

每个房地产项目都像一个独立的合伙制企业，项目负责人对项目负责，同时可以分享高额的项目业绩提成。

因此，夸张的项目营销宣传、过快的施工速度、失控的项目质量和常常无法兑现的房地产配套承诺，成为驱动各个项目合伙企业利益最大化的主要途径。

而碧桂园作为一个大家长，在尽情享受各个项目公司赛马式发展红利的同时，通过项目股权的本地化，可以轻易地将项目失败的风险向外转移。

碧桂园另一奇葩的发展策略，是将部分建筑施工和监理工作由内部关联企业完成。这也是响应公司创始人“肥水不流外人田”的成本节约策略。

这其实***了房地产开发、建设和质量管理三方本该具有的相互监督职能。在公司管理层号召的“快”字方针下，结果必然是房地产质量的每况愈下。

碧桂园在2018年年报宣讲材料中描述了非常漂亮的质量管控方案：

 （点击可看大图）

但我们看到的却是在2018-2019年碧桂园在佛山、三亚等多个房地产项目中频频爆出的产品质量问题和违约行为。

而公司高大上的内部质量管理流程对这些刚刚爆出的问题完全失效，至今碧桂园都没有拿出妥善的解决方案，或者说公司一直在有意回避和拖延。

更为乍舌的是，三亚2019年初竣工的一个高端房地产项目，甚至在未经政府主管部门验收的情况下，就让业主对四处漏水塌陷并一直断电缺水的房子进行收房。

4月4日，就相关事实情况，海南当地媒体已在名为《碧桂园涉嫌“未达标违法交房”，住建局责令停止》的新闻报道中，图文并茂地进行了揭露。

“金杯银杯，不如消费者的口碑”，我们亦不妨听听来自碧桂园该海南高端地产项目业主是如何讲述他们的境遇，以及最终对这家房企作出了怎样的评价——以下内容来自一位吕姓业主的致碧桂园公开信：

碧桂园：业主待你如初恋，你却虐我千百遍

买房，对绝大多数人来说，都是一件幸福的事情。可对我们这批买了碧桂园.君悦海项目的约450户购房业主的业主来说，却成了噩梦的开始。如果能重新选一次，我们所有人都会坚定的对碧桂园说不。可惜，世界上没有后悔药。

碧桂园给我们编织了一个虚假的美梦，代价是我们的血汗钱。现在梦醒了，我们想通过维权来挽回损失，可发现，在这个地产巨头面前，我们的力量是如此渺小……

碧桂园是国内地产界数一数二的品牌了，所以我们就是怀着对美丽三亚的憧憬和碧桂园品牌的信赖，从全国各地来到这里，将积攒的巨额的血汗钱交给了碧桂园.君悦海，以期在美丽陵水实现美好生活梦。

碧桂园.君悦海通知广大业主3月18日交房，我们带着期待和憧憬来到了现场，结果心却一下子掉进了冰窟窿：

项目和房屋与碧桂园. 君悦海售房时展示和承诺情况反差巨大——“碧桂园.君悦海 给您一个五星级的家”看着是多么的讽刺，承诺的配套设施是一片垃圾场，所谓的海防林惨不忍睹，房屋内部更是令人触目惊心，墙皮脱落、渗水、、地板楼梯坑洼不平……

无论内体还是外部，都和当初宣传承诺的完全不一样，房屋根本不具备交付条件，碧桂园.君悦海这个自我标榜的负责任的世界500强企业，却在明知不具备法定交房条件的情况下仍违法向业主交房，真的已经突破了底线，突破了所有人的想象！

在了解这个情况后，大家心里都被气愤给填满了，和碧桂园.君悦海项目方交涉，要求提供《房屋竣工验收备案表》。可没想到对方给的答复同样离谱：“政府机构调整，职能部门没有组织竣工验收，所以没有拿到竣工验收备案表。”

这种听起来就站不住脚的理由，令人简直难以想象是一个世界500强企业的员工能说出的话。

于是我们业主就立即去找了住建局了解情况，结果人家明确告诉我们：“还没有收到碧桂园.君悦海申请组织项目竣工验收备案的申请，碧桂园.君悦海还没有经过竣工验收备案，没有经过竣工验收合格备案的房屋交付或使用是违法的。”

——也就是说，碧桂园.君悦海项目竟然公然撒谎，而且还是编造政府部门的谎言，这真的让我们所有人开了眼了！！ 

  （点击可看大图） 

对了，再说一个在全国房产界都见所未见闻所未闻的事情吧——我们8号楼9号楼宣传的是两梯八户现在变成了一梯八户，三万一平的房子，一梯八户，比安置房公租房配置还低。简直全国第一奇闻！！这不是与他们所追崇的"做有良心、有社会责任感的阳光企业"的核心理念背道而驰吗？

我们这些走投无路的业主，只能通过聚集拉横幅***的方式，讨回属于我们的正常权益。

大家能看到横幅上写的内容吗：“没有沙滩，没有海滨公园，蚁虫老鼠垃圾荒山。”各位网友朋友可能有人会觉得，我们在夸张，可事实却是我们丝毫没有一点点夸张。放几张图大家感受下吧。

承诺的海景大道、海滩、海防林，是一片垃圾场，是一个小土堆一样的荒山。

这是承诺的梦幻森林

这个稀稀落落长着草的地方看起来好一点？可这里承诺的是建设一个很大很美的游泳池和梦幻森林（宣传图见上方）！可项目方根本没有建，而且没有一点要建的意思！

这是碧桂园.君悦海给我们宣传的样板房。

然后，这是我们真实的房子。先不说房屋质量多差，连配电箱都漏水，基本的生命安全也保证不了就敢交房！！碧桂园，业主的生命在你眼中就那么不重要吗？！

碧桂园.君悦海给业主交付的房屋和样板间差异巨大，装饰装修质量不敢恭维，利用合同误导广大业主，故意不混淆装饰装修标准达到偷工减料，侵害业主权益的丑恶目的。

面对碧桂园.君悦海这样的面目，未经政府组织综合验收即匆匆赶在雨季前向业主交付房屋，业主有理由怀疑碧桂园房屋的施工质量存在严重隐患和问题。这就是碧桂园"给业主们的一个五星级的家"！

碧桂园.君悦海种种违法违约行为，凡此种种，不再一一列举。

去年碧桂园在全国各地发生了多起严重恶性安全事故，碧桂园的董事长进行了看起来“诚意十足”的道歉。我们也是被这种看似假诚意给蒙骗了，把半辈子攒的血汗钱交给了碧桂园.君悦海，憧憬着未来美好的家，美好的生活，可这一切都让碧桂园的不负责任给彻底击碎。

碧桂园，让我们拿什么爱你，拿什么去相信你？