注：本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议

从去年中开始上涨的物业股，即使在今年初市场开始转头向下的情况下，大部分物业股的涨势依旧持续到今年中期，再后半年才逐渐开始回调。

在本月17号永升生活服务(HK:01995)挂牌后，港股物业股又再添一只。

那么,在房地产政策调控趋于严格的情况下，物业管理是否成为房企新的融资方向？在港股上市的物业股中有没有值得持续关注的公司呢？

这里选取港股六家港股物业上市公司，以财务数据为基础进行比较。它们分别是：碧桂园服务(HK：06098)、绿城服务(HK:02869)、雅生活服务(HK：03319)、彩生活(HK:01778)、中海物业(HK:02669)和上述新股永升生活服务。

收入和净利润

2018年上半年：

按照营业收入的总量看，最大的是绿城服务，其次是碧桂园服务，两者收入均突破20亿元，绿城服务接近30亿元。按照同比增速来看，增长最快的是永升生活，同比增速接近50%。除了中海物业增长低于20%，其余几家收入的增长均在30%-40%之间。

市值从大到小分别为碧桂园服务、绿城服务、雅生活、中海物业、雅生活、永升生活。

但从净利润角度看，按净利润总量看最大的碧桂园服务，其次为雅生活，永升生活最低。其他几家净利润水平相当均在2亿元左右。

按净利润增速看，近几年增长最快的分别是永升生活和雅生活，其次为中海物业，余下几家均在35%-40%的区间。

对于投资者而言，应该选择既增收又增利的企业：从今年上半年来看，碧桂园服务、绿城服务在这方面表现较好。

盈利能力

碧桂园服务的净利润、毛利率、净利率、ROE（净资产回报率）都是最高的，其盈利能力最强，可见其品牌效应和企业能力较强。

雅生活、彩生活的毛利率水平与碧桂园服务相当，但是净利率水平彩生活却比碧桂园服务低很多，可见其费用控制能力相差较大。

永升生活的毛利率与净利率之差最大，其费用控制能力最低。

毛利率近3年多来，雅生活和永升生活处于不断增长中，彩生活则呈现不断下降趋势，其他三家无明显变化。

净利率近3年多来，雅生活和中海物业处于不断上升中。碧桂园服务的净利率在今年中涨幅几近翻倍。

碧桂园服务虽然上市较晚，凭借其强大的地产背景，企业盈利能力不俗。

偿债能力

六家企业中，长期和短期偿债能力最好的是雅生活，最差的是绿城服务。应收账款项，绿城服务非常多，明显与行业不匹配。而永升生活由于体量较小，此项明显低于其他公司。

应付账款项，彩生活明显低于行业平均，与其总负债数额相差过大。而雅生活的应付账款及票据占总负债比例接近90%，负债基本为无息负债。

资产负债率从低到高分别为：雅生活、碧桂园服务、绿城服务、永升生活、中海物业、彩生活。

流动比例和速动比例最高的是雅生活，碧桂园服务次之。绿城服务最低。

偿债能力最好的是雅生活，且其负债中对上游占款近90%，无息负债较多，利息压力最小。

成长性

2015-1017年，收入复合增速最快的是永升生活，净利润复合增速最快的也是永升生活，其次是雅生活。

2018年上半年，彩生活的收入增速最高，雅生活次之。而净利润增速最高的是雅生活，碧桂园服务次之。

近年来，收入与利润增速始终表现较好的是雅生活，碧桂园服务的利润到今年的增速扩大比较明显。

估值

从静态市盈率以及市净率看，彩生活最低，碧桂园服务最高。

从动态市盈率看，依旧是彩生活最低，主要是近期跌幅较大，估值回调过多导致。最高的是永升生活，和碧桂园服务、绿城服务一样，超过30倍。

综上所述，仅以财务数据为基础，综合以上各项指标，六家港股上市物业股中值得更深入研究的企业分别是碧桂园服务、雅生活服务。雅生活的安全性相对较高，碧桂园服务的估值则需要进一步回调其优势才能更加明显。（作者：端坐云端）

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