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讲起花样年控股    01777    ，还得从它的子公司彩生活(HK:01778)说起。

半年前曾和朋友讨论互联网入口的问题，讨论的结论是社区互联网入口是中国以后最有可能出现巨头的一个风口    通过全行业了解研究后，最终选择彩生活作为标的进行跟踪研究——原因在于彩生活物业管理规模全球最大    社区互联网化最先进和最全面    

通过几个月的跟踪研究，笔者却发现彩生活的母公司花样年控股更有投资价值    其间理由且请听我慢慢道来    

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基本情况

据官方介绍     花样年集团起步于 1998 年, 2009 年 11 月在香港联交所主板上市    公司现有股东包括第一大股东曾宝宝持有57.5%的股份    第二大股东是TCL实业，持有20.08%股份。两大股东多年来一直从二级市场增持公司股份,这说明公司存在低估——要不是已经达到持股上限肯定还会继续增持    

花样年已全面完成基于未来移动互联网    客户大数据的业务战略布局，成为中国领先的以金融为驱动    社区服务为平台    开发为工具的金融控股集团。

公司业务涵盖社区金融服务    彩生活住宅社区服务    地产开发    国际商务物业服务    社区文化旅游    社区商业管理    社区养老    社区教育产业等八大增值服务领域    

目前，花样年正在推进国际化业务发展    

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业务分布

【1】地产业务

2017年是花样年控股战略演进深化的元年    在第一阶段战略转型所建立的领先社区平台基础上    集团进行二次转型    

一方面    继续深化社区平台建设    创新的聚合打造社区服务    社区智造    社区科技以及社区应用等基于     社区+     的四大产业丛林体系     另一方面重新加大房地产开发业务    实现轻重并举    

2017年花样年房地产开发业务取得历史性突破    销售额首次超越200亿整数关口    全年预售规模达201.64亿人民币    同比增长65.%以上    

公司土地储备丰富：截止2017年半年报土地储备1600万平方米    下半年又收购了500万平方米左右的土地储备    公司全部货值达2500亿以上    公司权益占比高达80%以上    

现在公司的土地储备足够8至10年的开发规模    公司有条件加大地产业务开发的基础    按10%的行业平均净利润预计，全部变现净利润是现在市值的N倍。

公司管理层内部规划未来3年房地产开发年销售额要超过500亿/每年    2018年开始每年增加100亿以上    重新回到公司上市时的房地产行业规模前50名的市场地位    

（注     公司前几年房地产开发业务增长缓慢，不是公司没能力和实力    是公司把主要精力放在其他业务板块    现在其他业务基本上都上了轨道    公司现在重新把精力聚焦在地产业务上    未来销量大规模增长值得期待。    

下图是公司截止17年上半年的土地储备明细    未包括下半年收购的500万平米土地储备    其中框架协议主要是旧改和一二级联动开发等等项目    

下图是公司近3年房地产开发销售额和未来3年管理层预计的销售额    17年开始还是比较符合管理层说的要加大加快地产业务开发的计划——增长了65.3%    增幅明显加快    

【2】物业管理

“物业管理经營服务产生的收入于截至2017年6月30日止六个月位约人民币978百万元    2016年同期约人民币689百万元增加约42.0%    此增加主要由于本集团于期內管理的物业的建筑面积及所提供的增值服务范围均有所增加    

这部分主要是彩生活和美易家贡献的    万达物业目前还没有并表    因为收购万达物业是以体外基金形式收购的    等到注入彩生活后才会并表    

【2.1】彩生活

17年上半年，彩生活集团的营收状况如下    

集团收益主要来自：（1）物业管理服务      (2) 互联网增值服务(3) 工程服务(4)社区租赁      6      销售及其服务      

截至2017年6月30日止六个月，总收益由截至2016年6月30日止六个月约人民币575.1百万元增加约29.8%至约人民币746.6百万元      

收益增长主要源于(i)计算收益的总建筑面积增加及(ii)集团提供社区租赁      销售及其他服务的数量增加      

截至2017年6月30日      集团根据管理合约及顾问服务协议的总建筑面积达到4.2亿平方米      同比增长16.7%平台管理面积接近10亿平方米，是中国最大的物业管理和平台输出公司      

根据集团管理和咨询服务合约的住宅社区达到2,335个      平台管理社区4000多个      与2016年末平台管理面积大幅增长      

集团管理项目遍布中国214个城市及一个海外国家      新加坡      实现了合约总建筑面积的快速扩张      

彩生活在2017年成绩是可圈可点的，以下是公司前不久发布的数据    详细财务数据请看彩生活公布的业绩报告    

花样年目前持有彩生活72.24%的股份，其中21.8%是彩生活管理层拥有的，但是投票权给了花样年。花样年持有彩生活实际价值达30亿港币市值    

【2.2】万达物业管理公司

花样年持有万达物业全部股份    

万达物业2017年上半年净利润1.28亿人民币    全年估计2.5个亿以上    如果上市，估值肯定超50亿港币    可惜马上要以24亿港币注入彩生活    这样也好，公司提高了彩生活的股份比例：

注入方式是增发2.315亿股和10亿人民币现金为对价,注入后公司直接持有彩生活市值达近50亿港币后面美易家再注入,公司直接持有彩生活市值就会超过公司现在的市值      

【2.3】 美易家物业管理公司

美易家本来是新三板上市公司，但是前不久主动申请取消挂牌    主要是管理层计划把美易家注入彩生活    以后所有物业管理相关的都由彩生活集团来经营    这样有利于公司旗下业务提高规模和效率    

美易家上半年净利润5000多万    估值30亿人民币左右公司直接持有65%的股份    彩生活持有4.17%的股份    公司持有市值超20亿港币。

通过上面这些就明白，花样年持有的物业管理公司的价值，就已经超过公司本身(60亿人民币)左右的市值，而这些都只是按净资产入账    

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金融    目前花样年持有金融业务100%的权益    

2018年1月18日    花样年社区金融集团2017年度工作总结会议    在深圳福朋喜来登酒店顺利召开    彩付宝    融资租赁与保理    中安信保险经纪全体员工    双乾支付员工代表还有金融集团总部全体员工参加了本次会议    

花样年社区金融作为花样年     社区+     战略的重要发展引擎和核心业务板块    依托于庞大的社区平台    开创并引领了社区金融2.0阶段——以下数据来自官方口径    

过去的2017年      金融集团的互联网金融      第三方支付      租赁保理      保险经纪四大业务板块齐头并进      在营业收入      利润      业务规模等指标方面都有了大步飞跃      

目前累积彩付宝注册用户达到293万      投资交易量突破100亿      双乾支付交易流水突破1000亿      商户数破7000家      融资租赁投放9亿      商业保理9亿      保险经纪实现保费收入3000万      合作机构超过32家 。

5年辛勤耕耘    已经初见成效    目前花样年社区金融已获得包含第三方支付    典当    网络小贷    私募基金    保险经纪    融资租赁    商业保理在内的7块金融牌照    

金融业务2016年已经开始盈利    全年利润超1000万    2017年收入翻4倍利润增长20倍    公司金融业务牌照和布局基本上完成    业务进入爆发性增长阶段不用多久又是一个小巨头    

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物业投资经营和酒店运营

物业投资目前已经投入经营的规模为57亿    产生的收入为约人民币1.17亿元    2016年同期的约人民币9400万元增长24.8%    

此增长主要由于租赁面积增加所致    目前出租收益率年化已经超过4%    收益率以后还有很大的提升空间    因为很多商业项目才刚开业    

酒店运营及相关服务板块，2017年上半年产生的收入为约人民币6400万元    2016年同期约人民币4000万元增加約58.5%    此增加主要由于桂林喜来登酒店自2016年年底开业后    知名度提升    收入增长所致    

物业代理服务板块，2017年上半年产生的收入约为人民币2700万元    较2016年同期约人民币600万元增长约349.4%    此增长主要由于2016年底星彦行由彩生活转至花样年控股旗下    同时代理服务业务也随之扩张    

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汇兑收益

花样年控股目前持有美元负债超100亿人民币    公司这一年多汇兑收益就超过8个亿    15和16年汇兑亏损8个亿左右    

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教育     养老和旅游

旅游业务板块方面：16年初公司2.2亿港币收购了香港的星辰旅游。星辰旅游在香港排名前3    年收入几个亿,具体利润不清楚。

公司收购旅游公司主要考虑公司的几个度假旅游房地产项目,可以提升项目的人气和开发进程    

教育和养老目前还在试探性投入阶段，主要是为了做公益事业顺带探索相关产业经验以备以后业务拓展    

教育目前有几个幼儿园和一个K12学校    捐款建设的几个希望小学；这个K12学校是和成实外等教育公司合作投资的    盈利比较可观2017年9月开始投入    规模2600人    公司35%的股份    学校投入小收益可观    希望公司以后多复制这种合作办学的模式    

分析及结论

分析一个公司要了解公司的过去    现在和未来    买股票就只买公司的未来    

花样年公司过去确实没有特别吸引人的地方    但是这一两年公司确实在改变——比如公司以前很多商业地产项目，现在公司基本上不拿纯商业地产项目    还有就是以前公司采取保守的地产开发政策    16年开始公司已经意识到再保守就会被行业抛弃，所以也在加大地产开发的投入，还好公司土地储备丰富有条件和资本重新回归    

再就是公司以前培养了很多其他业务    但是这些业务一开始都得地产业务的利润去支持    现在这些其他业务已经基本上布局完成    地产业务重新开始大规模增长    物业管理已经是全球规模最大且互联网化最全面的一家    以后大有可为    

金融业务这两年高速发展    规模已经比较可观不再需要地产业务利润去支持    

过个2-3年，物业管理和金融业务净利润都是10亿级别的小巨头；公司地产业务同时大规模增长，如果到时候能达到年销售超过500亿、净利润50亿，再加上其他子公司业务的利润——届时，花样年控股年利润就会超过现在的市值    

通过上面这些资料我们知道：花样年控股的资产和业务是非常有吸引力的    公司地产业务现在的PS    销售额除以市值    已经低于0.3    公司自从上市以来保持稳定的派息政策且每股净资产2块港币以上    只单独算地产开发业务已经是同行业最低的。

如果考虑其他业务，低估到世间难寻。现在投资花样年，相当于买一个低估值高增长的房地产公司再送两个大有发展前途的子公司免费期权    物业管理和金融    

一个公司的资产和业务有想象空间又有安全边界    正所谓进可攻退可守。试问香港还有几个花样年控股    

提示     文中数据是来自本人公司调研和公司发布的财报或公司发布的新闻    有不妥之处欢迎指正