有些地产股股东整天片面强调自己的地有多好，一二线，核心地段云云。

殊不知，地好未必赚钱多。

为什么说有些地好呢？这些地好在哪儿?

其实主要好在地段供不应求，房子盖出来不愁卖，广告都不用打就能卖出去。

但凡事皆有两面，市场竞争下，好地必然贵，但往往周转慢（预售证发的晚）。

别觉得收购来的二手好地就多便宜。不愁卖的地段，人家凭啥低价卖给你呢？只有中国建筑才会低价转让好地给自己的亲儿子中国海外发展。

收购的二手地，便宜的是原始地价，转让给你时，肯定要溢价的，而且将来肯定要补交土地增值税的。

比如人家N年前2000一平米拿的好地，简化假设完全没开发，现在5000一平米转让给你，你的拿地成本可不只是5000。

政府是不会吃这个大亏，眼看你们几个开发商炒地皮的。

你将来肯定还要因为这笔3000的地价升值补交一笔不菲的土地增值税，比如每平米1500，那你的拿地成本就是6500。

好地，通常指一线城市土地和二线城市核心区域土地；好地由于公认好，必然抢破头，因此好地等于贵地；开发好地不等于赚钱更多。

比如万科常年聚焦一二线，恒大以前是以二线郊区和三四线为主。二者都是精装修，但毛利率方面，恒大长期要高过万科几个点。为什么？还不是这个理！

事理相通。

人们常说好公司不等于好股票，意思是人们公认的好公司，股价必然溢价，必然透支未来的成长，因此预期回报率未必很高。

而之前未被人们普遍认可的好公司，才是超额收益的源泉。

比如近几年，腾讯、茅台、格力、平安、万科，就跑不赢恒大、融创、碧桂园。

现实中，什么样的地产项目赚钱最多呢？

（是）像恒大启东海上威尼斯和恒大海南海花岛这样的：地价100~300，平均售价10000~15000。

融创、万科任何一块“好地”，都不可能比恒大这两块烂地毛利率和净利率高。

当然，土地增值税和土地所得税不会少的，“烂”地变宝，重资产投入不能少，广告促销也不会少。

同样的土储货值，内在价值是不一样的。

比如有的开发商可以做到35%毛利率和15%净利率，有的只能做到25%毛利率和10%净利率，那么前者同样货值的土储的价值就是后者的1.5倍。

于是，只拿土储货值和市值对比，完全不提毛利率净利率预期的差异，就不客观了。

当然，如果后者由于营销和管理费用率极低（好地通常费用率占比低），能做到25%的毛利率和15%的净利率，那土储货值的内在价值就是一样的了。

（本文来自作者雪球专栏）